數(shù)據(jù)來源：
成交土地信息：根據(jù)中指數(shù)據(jù)研究院整理得出。
存量住房均價(jià)：根據(jù)VISS系統(tǒng)監(jiān)測的鄭州市8個(gè)區(qū)域，共計(jì)3758個(gè)存量住宅小區(qū)均價(jià)，采用定基定權(quán)重的方式計(jì)算得出，以保證各期價(jià)格的可比性。
新建住宅、商業(yè)、辦公交易信息：根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理得出。
VISS系統(tǒng)是由中估聯(lián)行研發(fā)的在線批量評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)充分集成信息技術(shù)與估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)提供全新方式的在線評(píng)估數(shù)據(jù)支持。
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一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1、2018年全年，我國GDP與去年同期相比上漲6.6%；2018年12月份，CPI環(huán)比持平，同比漲幅有所回落；PPI環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比漲幅回落較多。
二、鄭州市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況
1、土地市場狀況
2018年12月份鄭州市土地市場成交量和樓面均價(jià)環(huán)比同比均呈現(xiàn)量價(jià)齊跌；2018年全年鄭州市土地市場成交量和樓面均價(jià)同比呈現(xiàn)量價(jià)齊升。2018年12月份鄭州市成交土地面積33.26萬平方米，環(huán)比下降59.04%，同比下降57.42%；成交樓面均價(jià)3444元/平方米，環(huán)比下降7.19%，同比下降14.69%；2018年全年成交土地面積1003.64萬平方米，同比上漲8.31%；成交樓面均價(jià)2856元/平方米，同比上漲5.35%。
2、住宅市場狀況
A.新建商品住宅
2018年12月份，新建住宅市場環(huán)比呈現(xiàn)量漲價(jià)跌，同比呈現(xiàn)量價(jià)齊升；2018年全年新建住宅市場同比呈現(xiàn)量價(jià)齊升。2018年12月份，市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為43548套和438.07萬平方米，環(huán)比分別上漲71.04%和74.07%，同比分別上漲55.55%和55.29%；市區(qū)新建商品住宅均價(jià)為8587元/平方米，環(huán)比下降0.62%,比去年同期上漲8.31%。2018年全年，新建商品住宅累計(jì)銷售成交套數(shù)和成交面積分別為215920套和2128.76萬平方米，同比分別上漲24.38%和24.92%；市區(qū)新建商品住宅均價(jià)為9010元/平方米，較去年同期上漲4.09%。
B.存量住宅
2018年12月份，市區(qū)存量住宅成交量環(huán)比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲，同比呈現(xiàn)量價(jià)齊升；2018年全年，市區(qū)存量住宅成交量同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。2018年12月份市區(qū)存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為4088套和37.06萬平方米，環(huán)比分別下降8.89%和9.48%，同比分別上漲11.51%和9.12%；存量住宅均價(jià)為13621元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，同比上漲2.34%；2018年全年，存量住宅成交套數(shù)和成交面積分別為47206套和423.57萬平方米，同比分別下降8.65%和10.99%；存量住宅均價(jià)為13475元/平方米，同比上漲4.09%。
3、商業(yè)市場狀況
2018年12月份，鄭州市新建商業(yè)用房環(huán)比呈現(xiàn)量價(jià)齊升，同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲；2018年全年，鄭州市新建商業(yè)用房同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。2018年12月份，鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為1008套和7.82萬平方米，環(huán)比分別下降6.75%和上漲3.85%，同比分別下降41.67%和30.12%；新建商業(yè)用房均價(jià)17356元/平方米，環(huán)比上漲5.45%，同比上漲17.14%。2018年全年鄭州市新建商業(yè)用房成交套數(shù)和成交面積分別為15327套和97.97萬平方米，同比分別下降5.74%和18.00%；新建商業(yè)用房均價(jià)15809元/平方米，同比上漲5.67%。
4、辦公市場狀況
2018年12月份，鄭州市新建辦公用房環(huán)比呈現(xiàn)量漲價(jià)跌，同比呈現(xiàn)價(jià)漲量跌；2018年全年，鄭州市新建辦公用房同比呈現(xiàn)量跌價(jià)漲。2018年12月份，鄭州市新建辦公用房成交套數(shù)和成交面積分別為2611套和13.13萬平方米，環(huán)比分別上漲22.70%和25.05%，同比分別上漲20.88%和下降4.86%；新建辦公用房均價(jià)12567元/平方米，環(huán)比下降2.61%，同比上漲11.62%。2018年全年鄭州市新建辦公用房成交套數(shù)和成交面積分別為23543套和134.34萬平方米，同比分別上漲8.49%和下降8.54%；新建辦公用房均價(jià)12744元/平方米，同比上漲7.57%。
三、市場走勢分析
從去化周期來看：鄭州市商品住宅市場庫存量持續(xù)減少，市場呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”趨勢，去化周期持續(xù)縮短；辦公、商業(yè)市場庫存量均有所增加，呈現(xiàn)“供大于求”趨勢，去化壓力依舊較大。
2018年“兩會(huì)”確定了房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”、“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的總體定位和基調(diào)，規(guī)劃實(shí)施青年人才公寓建設(shè)，加快促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，吸引優(yōu)秀人才，留住高端人才，提升創(chuàng)新能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，再加上鄭州作為國家中心城市，其集聚資源、項(xiàng)目、人才等的能力不斷加強(qiáng)，加之引才引智政策不斷強(qiáng)化，城市人口正在快速增加，直接提升商品房的需求。
2018年全年，鄭州市區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)215920套，成交面積2128.76萬平方米，成交均價(jià)9010元/平方米；存量住宅成交套數(shù)47206套，成交面積423.57萬平方米，成交均價(jià)13475元/平方米。新建住宅和存量住房成交量相差明顯，存量住宅成交套數(shù)僅占新建住宅成交套數(shù)的21.86%。近年來，隨著城市不斷外擴(kuò)，鄭州開啟五環(huán)時(shí)代，地鐵五號(hào)線試運(yùn)行，城市交通的快速發(fā)展，便捷度大大提高；外圍公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度明顯加快，新房規(guī)劃建設(shè)小區(qū)環(huán)境綠化率不斷提高、小區(qū)內(nèi)部配套越來越完善，物業(yè)管理制度不斷提升、房屋質(zhì)量和建筑材料要求越來越嚴(yán)格，加上購房者對(duì)于新房的偏好，新房成交優(yōu)勢明顯。其中，主要原因還有新房價(jià)格明顯低于存量住宅價(jià)格，這也使一些剛需人群把購房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅上，造成鄭州住宅樓市呈現(xiàn)新房熱二手房冷的“兩重天”狀態(tài)。
預(yù)計(jì)在現(xiàn)有政策維持不變的前提下，未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩(wěn)中會(huì)略有浮動(dòng)，住宅市場整體仍會(huì)以維穩(wěn)為主；商業(yè)、辦公市場庫存量依舊較大，將維持穩(wěn)價(jià)去庫存的局面。
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